「賃借人を借家から退去させたいのですが、立ち退き料の相場をおしえてください」
「空き家問題」がいろいろと報道されているからでしょうか、「借家」から賃借人に退去してもらう、という相談が増えています。
そこで、借家の立ち退き料の相場について解説します。
結論：名古屋地方裁判所は、古い長屋（借家）の立ち退き料として「１７０万円～１８０万円」を認定しました。
借家の立ち退きは、実際上、東京地方裁判所の判決が多いです。東京近辺は、立ち退きによる開発が多いからといえます。
他方、立ち退き料に関する名古屋地方裁判所の判決は、判例集などではあまり見かけません。
ですので、当事務所では、過去に当事務所がでがけた案件の判決をもとに、愛知県や名古屋の近隣における借家の立ち退き料の相場について説明をしています。
具体的に言いますと、名古屋地方裁判所（平成２８年１月２９日判決）は、明治２９年に建てられた古い長屋について、賃貸から５０年以上が経過しているケースについて、賃貸人が高齢であり病気がちであることも考慮した上で、「立ち退き料」として「引っ越し費用、諸経費、転居敷金・礼金・仲介料、転居後の賃料と現在の賃料との差額１～２年分」について、「１７０万円～１８０万円」と認定しました。
ですので、建物の築年数や賃借人の年齢といった事情が変化すれば異なるのですが、上記の基準を基に立ち退き料を予測することになります。
具体的なケースで深堀りして考えてみます（以下は、より詳しく知りたい方向けの説明です）。
ケース
賃貸人Ａは一軒家を相続し、２０年前、賃借人Ｂに一軒家を賃借した（賃料は月５万円。当初から変わらず）。
賃貸借契約書には３年毎の更新となっている。
Ａは、一軒家を取り壊して、息子夫婦の自宅を建てたいと考えるようになった。
そこで、ＡはＢに「次の更新時に、更新しない。一軒家から退去してほしい」と告げたが、Ｂは「住むところがない。出ていきたくない」と回答した。
本ケースのような場合、Ｂが賃料未払いや無断転貸といった、解除になるような行動をしていなければ、即時の解除をすることはできません。
では、Ａは、更新を拒絶することはできるでしょうか？
結論：借地借家法の適用により、「正当事由」がなければ、更新の拒絶ができない。
本ケースでは、Ａの「更新の拒絶」について「正当事由」が認められてはじめて、更新を拒絶して、Ｂの退去を求めることができます。
では、本ケースでは、どのような場合に「正当事由」が認められるのでしょうか？？
結論：①建物を使用する必要性、②建物の状況、③賃貸借の経緯、④立ち退き料の額及び⑤その他の事情といった諸点を総合して判断する。
非常にわかりにくいですね。ですので、一つ一つ具体的に考えていきます。
①建物を使用する必要性
賃借人の年齢、職業、健康状態その他全般（同居者もふくめ）から考えます。
賃貸人が退去後の建物について、どのように使用するのか（取り壊し後にどうするか）も問題になります。
②建物の状況
築年数や構造（木造か鉄筋か）、耐震性や補修歴といった諸点から、明け渡しを認めるべきかどうかを検討します。
③賃貸借の経緯
賃料や賃料相場との対比、賃料を増額あるいは減額してきたのか、補修の経緯といった諸点を検討します。
④立ち退き料の額
借家のケースにおいては、「引っ越し費用、諸経費、転居敷金・礼金・仲介料、転居後の賃料と現在の賃料との差額１～２年分」といった金額が立ち退き料として認定されることが多いといえます。
以上が、借家のケースにおける立ち退き料の相場（名古屋地方裁判所の判決）についての説明となります。
当事務所では、借家の立ち退きを含めた不動産に関する案件は、早めの相談が重要と考えておりますので、最初の相談については３０分～１時間無料としております。
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