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１ 賃貸物件の管理上の問題について
当事務所は、賃貸物件の管理上の問題について多数のトラブルに関与してきました。
その中で、「家賃の長期未納」「迷惑行為を繰り返す賃借人」「建物の破損・老朽化」が重大な問題になるケースが多いと言えます。
とくに家賃の長期滞納が続いた場合、どのように回収するかという点は非常に難しい問題です。
何度請求しても払ってこないわけですから、何らかの法的手段が必要です。
当事務所は、家賃の長期滞納に関する案件を多く扱ってきました。
その実績を踏まえて、重要なポイントは「スピード」と「優先順位」、「見切りの決断」と会考えます。具体的な流れは以下の通りです。
①家賃の滞納者に対して、賃貸人・管理会社の代理人として、家賃請求書・賃貸借解除の通知書を内容証明郵便にて発送。
②物件の現地にて、滞納者に対して直接交渉
③①・②でも未払い・占有が継続する場合は、訴訟提起
※ケースによっては占有移転禁止の仮処分を申し立てる場合もあります。
④訴訟と並行して滞納者・保証人に関する財産調査
⑤判決が出されても家賃を払わない・物件から退去しない場合には強制執行
大まかな流れは以上の通りです。
家賃の長期滞納者からの回収は困難な場合が多く、また訴訟に至るケースも多いので、早めに法的手段をとるべきといえます。そのため「スピード」が重要です。
また、家賃回収か、とにかく退去させることを優先するのか、という「優先順位」も重要になります。この点は、未払い額や建物の性質（住居か、商業施設か）といった点を総合考慮して判断することになります。
最後に、どうしても回収できない場合には（滞納者が破産するケースもあります）、回収不能とすべきです。いつまでも「未払い家賃」として資産計上していると、その分だけ税負担が生じます。「見切りの決断」をして、回収不能とすることにより、資産から切り離して、税負担を圧縮することができます。当事務所では、滞納者の財産調査も行って、回収可能性に関する報告書を提出し、回収不能の評価を行うこともあります。
２．家賃保証会社へのサポート
家賃保証会社様の求償においても、長期滞納者の問題はきわめて重大です。
弁護士は御社の代わりに賃借人に内容証明郵便で滞納家賃の督促状を送り、相手に任意の支払いを促します。
任意に支払わない相手であれば支払督促や少額訴訟などの訴訟手続きも検討し、より効果的な方法で回収を進めます。
弁護士に依頼することにより、毎月発生する多数の家賃不払い案件に適切に対応していくことが可能となります。
また自社で対応すると家賃が「時効」にかかってしまう可能性もありますが、弁護士に依頼していれば極力そのリスクを抑えられます。
３．不動産管理会社へのサポート
不動産管理会社様は、家主様から委託を受けて賃借人の募集や管理、賃貸物件の修繕対応などを行いますが、賃料回収も受託していれば、家賃不払いのトラブルは不可避といえます。
弁護士であれば、御社に代わって相手に内容証明郵便を送るなどの対応をとり、相手に対応を迫っていきます。このことにより、自主的に支払う賃借人も多数いますし、どうしても払わないなら、支払督促などの裁判手続きを利用します。
家賃が支払われないとき、もっとも悪い対応は「放置すること」です。滞納しても督促されなければ、滞納者は「払わなくても良いものだ」と理解してしまいます。
早急に、できれば弁護士などの専門家が強い態度で臨むことが後々のトラブル回避につながります。
当事務所では不動産会社や個人オーナー様からのご依頼を受けて、家賃回収業務に力を入れております。不動産問題を取り扱う弁護士をお探しの家賃保証会社様、不動産管理会社様は、お気軽にご相談下さい。
