建物明渡し請求・立ち退き請求の流れ

建物明渡し請求・立ち退き請求の流れ賃貸借において、非常に難しい問題のひとつが「明け渡し」「立ち退き」です。

賃貸借は継続的な契約関係のため「契約当事者間の信頼関係」を前提として、「信頼関係が破壊された場合に解除を認める」という、なかなか理解困難な法理論が存在しています。

また、実際上、賃貸物件は「生活に必須の住居」、「事業継続のために必要な事業所」というケースが多いため、借主側もすぐに立ち退くことができないという事情もあります。

以下では具体的な明け渡しや立ち退き請求の流れをご説明します。

このページの目次

1．内容証明郵便で「明け渡し」を求める

賃貸物件からの明け渡しを求めたい場合、まずは内容証明郵便を使って相手に明け渡しを請求するのが一般的です。

内容証明郵便には、「賃貸借契約の解除の理由」（賃料不払いや転貸借、迷惑行為など）や、あるいは、「賃貸借契約の終了の理由」（中途解約、期間満了による終了及び明け渡しを求める正当事由など）を記載します。

その後、借主側と交渉して任意の明けしを求めます。この段階で借主が自主的に出ていく場合は、早期の明け渡しが実現できます。

内容証明郵便を送って交渉をしても借主が退去に応じない場合や、借主が内容証明郵便を無視する場合などには、建物明渡請求訴訟を提起します（場合によっては調停を申し立てることもあります）。

訴訟では、滞納家賃があれば、滞納家賃の請求や解除後の賃料相当損害金も合わせて求めることができます。

賃貸借契約の解除原因・終了原因が認められたら、賃貸借契約の効力がなくなるので借主が賃貸物件を占有する法的根拠がなくなり、裁判所は借主に契約解除後・契約終了後の賃料相当損害金の支払いと建物の明け渡しを命じる旨の判決を下します。

判決が出たら、借主と交渉して物件を明け渡すように求めます。

借主も判決で明け渡しが命令されていますので、明け渡しに応じることが多いといえます。

ただ、判決が出ても借主が物件内に居座る場合や、借主が行方不明の場合には、最終的に「建物明渡断行の強制執行」が必要となります。

明渡断行強制執行とは、借主を強制的に建物から立ち退かせるための手続きです。

裁判所に申立をして、執行官の助力を得て明け渡しを実現します。

建物明け渡しの断行の強制執行の流れは、おおよそ以下のようなものとなります。

まずは裁判所の執行官宛に明け渡し断行の強制執行を申し立てます。

その後、執行官と具体的な段取りについて打ち合わせをします。

執行補助者なども一緒に現場を見に行きます。借主に対する明け渡しの催告も行います。

断行実施予定日までに相手が自主的に退去しなかった場合には、執行官や執行補助者なども一緒に現場に行き、明け渡しの断行を行います。

以上のようにして、建物明け渡しを実現するには、借主が明渡拒否を繰り返すと、非常に時間や手間がかかります。

さらに、賃料不払いも発生するとなると、貸主・物件オーナーにとっては大きな損害となりますので、お困りの場合には弁護士までご相談下さい。