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【所有者不明土地】を売るためには？ 売却の流れをまとめました
「父（母）が所有者不明の土地を共有しているのですが、どうしたら売れますか？」
「先祖が相続した土地がありますが、所有者が不明です。売ることはできませんか？」
こういった所有者不明土地のご相談は非常に多いです。
今年２月１１日の日経新聞（朝刊）１面は「土地登記 相続３年以内に」という見出しの記事でした。
所有者に連絡がつかない所有者不明土地が全体の約２割にも達しており、土地の有効活用の弊害になっているとのこと。
今後、法改正によって、所有者不明土地の対策をとるようです。
しかし、現時点ですでに所有者が不明の土地については、法改正の対象ではないようです（変わるかもしれませんが）。
では、現時点において所有者が不明の土地を売るにはどうしたらいいのでしょうか？
結論【民法の不在者財産管理人を活用して売却を進める】
具体的には以下の流れです。
①：所有者不明土地の所有者欄に記載されている所有者の住所から住民票等を取り付けて、所在調査を行う。
↓
②：それでも所有者の行方が不明であれば、民法上の不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てる。
↓
③：家庭裁判所が不在者財産管理人を選任する。
※一般的には弁護士が選任されます。
↓
④：不在者財産管理人が対象土地の売却を行う。
↓
⑤：不在者財産管理人が売買代金を預かり保管する。
以上のように不在者財産管理人を選任して、所有者不明土地の売却を進めることになります。
※共有でも同じように不在者財産管理人を選任して、売却を進めることがあります。
民法の不在者財産管理人の制度について、国道交通省の「所有者不明土地を取り巻く状況と課題について」は、不在者ひとりにつき申立が１件となるので不在者が多数の場合には時間と費用がかかりすぎる、と指摘しています。
たしかにこの点は課題です。
しかし、不在者が多数のケースは非常にまれですし、家庭裁判所と事前に打ち合わせて、不在者財産管理人の候補者も含めて事前に所有者不明土地の売却について計画をたてておけば、一定の時間を要するとはいえ売却を進めることは可能です。
しかも、法改正をしても、現時点ですでに所有者不明土地の状態であれば不在者財産管理人を活用することが重要になってきます。
ですので、今後も、不在者財産管理人の制度は重要ですので、課題を解決して（家庭裁判所との事前の打ち合わせ等）、活用していくべきと考えます。
当事務所では、不動産に関する案件は無料相談を実施しております（初回３０分～１時間）。
不動産の案件は、放置すると思わぬ損失が発生するため、早めの相談が重要だからです。
無料相談のご予約は０１２０－７１０－８８３にお電話頂くか、メール（２４時間受付）にてお問い合わせください。
主な対応エリア
愛知県全域（名古屋市：千種区、東区、北区、西区、中村区、中区、昭和区、瑞穂区、熱田区、中川区、港区、南区、守山区、緑区、名東区、天白区、豊橋市、岡崎市、一宮市、瀬戸市、半田市、春日井市、豊川市、津島市、碧南市、刈谷市、豊田市、安城市、西尾市、蒲郡市、犬山市、常滑市、江南市、小牧市、稲沢市、新城市、東海市、大府市、知多市、知立市、尾張旭市、高浜市、岩倉市、豊明市、日進市、他）岐阜県、三重県、静岡県
上記以外でも一度ご相談ください。
名古屋市中区（地下鉄「久屋大通駅」徒歩5分）に事務所を構え、不動産トラブルの解決に注力している弁護士事務所「阪野公夫法律事務所」です。
滞納家賃の回収や建物の立退き・明渡請求、不動産売買・賃貸借契約書の作成やチェックなど、多岐にわたる不動産問題に対応しております。
過去10年間で100件を超える不動産案件を解決してきた豊富な実績を活かし、個別の事案に最適な解決策をご提案いたします。
また、不動産問題は、企業の債権回収や労働問題（企業側）といった企業法務、M&Aや事業承継を含む事業再生、さらには遺言や遺産分割などの相続問題と密接に関連することも少なくありません。当事務所では、これらの関連分野もワンストップでサポートし、総合的な視点からトラブルの根本解決を目指します。
事務所は名古屋市にございますが、愛知県全域はもちろん、岐阜県、三重県、静岡県からのご相談にも迅速に対応いたします。
不動産のオーナー様・貸主様からのご相談は初回1時間無料とし、事前のご予約で休日・夜間のご相談も可能です。
問題が深刻化する前に、ぜひお早めにご相談ください。まずはお気軽にお問い合わせいただければ幸いです。
空き家対策 空き家の共有者が行方不明のケースの対処方法
「空き家を管理したいのですが、共有者の一人が行方不明でどうしたらいいか困っています」
「土地を以前に相続したのですが、共有者の一人が行方不明で、土地上の空き家が放置されて困っています」
こういったご相談が増えています。
空き家対策には、法整備や「空き家バンク」といった方策もとられています。
空き家・底地の所有者がはっきりしていれば、管理することは可能です。
しかし、問題となるのが、空き家・底地が相続等で共有となり、共有者の一部が行方不明・連絡がつかないというケースです。
このようなケースでは、
①共有者の住民票等を取り付けて、所在調査を行う。
↓
②それでも共有者の行方が不明であれば、民法上の不在者財産管理人の選任を申し立てる。
↓
③家庭裁判所が不在者財産管理人を選任する。
※一般的には弁護士が選任されます。
↓
④不在者財産管理人が共有している空き家・底地の管理を他の共有者と協議して決定する。
以上のように不在者財産管理人を選任して、空き家・底地の共有者が行方不明のケースには対応することになります。
空き家・底地の共有者が行方不明の不動産を放置すると、火事や盗難といった思わぬ損失が発生することがあります。
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立ち退き料の相場：借家のケース 名古屋地方裁判所の判決について
「賃借人を借家から退去させたいのですが、立ち退き料の相場をおしえてください」
「空き家問題」がいろいろと報道されているからでしょうか、「借家」から賃借人に退去してもらう、という相談が増えています。
そこで、借家の立ち退き料の相場について解説します。
結論：名古屋地方裁判所は、古い長屋（借家）の立ち退き料として「１７０万円～１８０万円」を認定しました。
借家の立ち退きは、実際上、東京地方裁判所の判決が多いです。東京近辺は、立ち退きによる開発が多いからといえます。
他方、立ち退き料に関する名古屋地方裁判所の判決は、判例集などではあまり見かけません。
ですので、当事務所では、過去に当事務所がでがけた案件の判決をもとに、愛知県や名古屋の近隣における借家の立ち退き料の相場について説明をしています。
具体的に言いますと、名古屋地方裁判所（平成２８年１月２９日判決）は、明治２９年に建てられた古い長屋について、賃貸から５０年以上が経過しているケースについて、賃貸人が高齢であり病気がちであることも考慮した上で、「立ち退き料」として「引っ越し費用、諸経費、転居敷金・礼金・仲介料、転居後の賃料と現在の賃料との差額１～２年分」について、「１７０万円～１８０万円」と認定しました。
ですので、建物の築年数や賃借人の年齢といった事情が変化すれば異なるのですが、上記の基準を基に立ち退き料を予測することになります。
具体的なケースで深堀りして考えてみます（以下は、より詳しく知りたい方向けの説明です）。
ケース
賃貸人Ａは一軒家を相続し、２０年前、賃借人Ｂに一軒家を賃借した（賃料は月５万円。当初から変わらず）。
賃貸借契約書には３年毎の更新となっている。
Ａは、一軒家を取り壊して、息子夫婦の自宅を建てたいと考えるようになった。
そこで、ＡはＢに「次の更新時に、更新しない。一軒家から退去してほしい」と告げたが、Ｂは「住むところがない。出ていきたくない」と回答した。
本ケースのような場合、Ｂが賃料未払いや無断転貸といった、解除になるような行動をしていなければ、即時の解除をすることはできません。
では、Ａは、更新を拒絶することはできるでしょうか？
結論：借地借家法の適用により、「正当事由」がなければ、更新の拒絶ができない。
本ケースでは、Ａの「更新の拒絶」について「正当事由」が認められてはじめて、更新を拒絶して、Ｂの退去を求めることができます。
では、本ケースでは、どのような場合に「正当事由」が認められるのでしょうか？？
結論：①建物を使用する必要性、②建物の状況、③賃貸借の経緯、④立ち退き料の額及び⑤その他の事情といった諸点を総合して判断する。
非常にわかりにくいですね。ですので、一つ一つ具体的に考えていきます。
①建物を使用する必要性
賃借人の年齢、職業、健康状態その他全般（同居者もふくめ）から考えます。
賃貸人が退去後の建物について、どのように使用するのか（取り壊し後にどうするか）も問題になります。
②建物の状況
築年数や構造（木造か鉄筋か）、耐震性や補修歴といった諸点から、明け渡しを認めるべきかどうかを検討します。
③賃貸借の経緯
賃料や賃料相場との対比、賃料を増額あるいは減額してきたのか、補修の経緯といった諸点を検討します。
④立ち退き料の額
借家のケースにおいては、「引っ越し費用、諸経費、転居敷金・礼金・仲介料、転居後の賃料と現在の賃料との差額１～２年分」といった金額が立ち退き料として認定されることが多いといえます。
以上が、借家のケースにおける立ち退き料の相場（名古屋地方裁判所の判決）についての説明となります。
当事務所では、借家の立ち退きを含めた不動産に関する案件は、早めの相談が重要と考えておりますので、最初の相談については３０分～１時間無料としております。
無料相談のご予約は０１２０－７１０－８８３にお電話下さい。
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また、不動産問題は、企業の債権回収や労働問題（企業側）といった企業法務、M&Aや事業承継を含む事業再生、さらには遺言や遺産分割などの相続問題と密接に関連することも少なくありません。当事務所では、これらの関連分野もワンストップでサポートし、総合的な視点からトラブルの根本解決を目指します。
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借地上の一軒家の立ち退き料について
賃貸人：「土地を貸して、借地人が建物を建てて住んでいるが、すぐに立ち退いてほしい」
借地人：「土地を借りて、建物を建てて長年にわたって住んでおり、すぐに立ち退いてと言われて困っている」
こういった相談が増えています。とくに、「借地上に借地人が建てた古い建物を取り壊して、土地に子供の家を建てたい」「借地を有効活用したい」といった要望が増えているため、借地の明け渡し・立ち退きをめぐる問題が増えている印象です。
具体的ケースをもとに考えてみます。
ケース
賃貸人Ａが、借地人Ｂに土地を貸して、Ｂが土地上に建物を建てて住んでいます（借地契約において期間２０年と明記）。２０年が経過しようというとき、ＡはＢに対して「期間満了時に立ち退いてほしい」と告げました。Ｂは２０年経過時＝賃貸期間満了時に立ち退くことになるか？
結 論
①借地契約は期間満了によって当然に終了とはならない。「正当事由」があってはじめて、借地人が立ち退くことになる。
②「正当事由」には、賃貸人が土地を使用する必要性、借地人が土地を使用する必要性、立退料その他一切の事情をふまえて判断される。
結論①は、不思議な感じがします。「借地契約において期間２０年と明記されていて、２０年が経過したなら、借地契約は当然に終了するのでは？？」と思われるのではないでしょうか。
しかし、本ケースでは、借地借家法が適用されるため、「正当事由」があってはじめて、借地契約が終了することになります。
この点は、実際の法律相談でも、なかなかご理解いただけない点の一つです。
結論②について、本ケースでの「正当事由」とは何でしょうか？
簡単に言ってしまえば
⑴賃貸人が土地を使用する必要性
⑵借地人が土地を使用する必要性
⑶立退料
⑷その他一切の事情
ということになります。
逆に言いますと、⑴の賃貸人が土地を使用する必要性が無く、⑵借地人が土地を使用する必要性が非常に高い場合には、⑶の立退料を相当額はらうとしても、立ち退きが認められない結果となることもあります。
具体的に言いますと、賃貸人Ａは土地を使用する必要がほとんどなく、単に「気に入らない」といった理由で土地の明け渡しを求め、他方で借地人Ｂが資産がなく住居を失うといった必要性が高い場合には、Ａが「立退料を相当額はらう」と主張しても、立ち退きそのものが認められない、という結果になることがあります。
この点も、実際の法律相談でも、なかなかご理解いただけない点の一つといえます。
たしかに、賃貸人Ａからすれば、「借地契約において期間２０年と明記しているのに、２０年で借地契約が終了しないだけでなく、さらに必要性がないと、自分の土地なのに、立ち退き料をはらっても土地が返還されないのか？？」と疑問に思われるかと思います。
ですが、借地借家法は借主保護という目的があるため、借主に有利な結果となる（賃貸人に不利な結果をもたらす）ことが多々あります。
では、⑶立退料とは具体的にどのように算定されるのでしょうか？
借地の場合には、ざっくりというと「借地権価格」を基に算定され、借地権価格（借地権の相続税課税評価額）は以下の式により算定されます。
借地権価格 ＝ 自用地としての評価額 × 借地権割合
注）自用地としての評価額とは市街化地域の宅地の場合は路線価に対して、土地の形状や道路付等の状況を加味して評価額が決定されます。
例：８０００万円の評価額で借地権割合が６０％の場合
８０００万円 × ６０％＝５４００万円（借地権価格）
以上が、大雑把ではありますが、本ケース（借地上の一軒家）の立ち退き料の説明となります。
当事務所では、借地上の一軒家の立ち退きを含めた不動産に関する案件は、早めの相談が重要と考えておりますので、最初の相談については３０分～１時間無料としております。
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