賃貸物件では家賃滞納以外でも、さまざまなトラブルが発生し、立ち退きを請求するケースがあります。
- 「ペットを飼ってはいけない約束なのに賃借人がペットを飼っている」
- 「賃借人が連日ひどく騒音をたて近隣住民から苦情が来ている」
- 「無断で転貸している」
こういった賃貸借契約の違反による解除→明け渡し請求が考えられます。
- 「物件が老朽化しており、賃借人を立ち退かせたい」
- 「物件の今後の修繕を考えると、賃貸期間満了で賃借人を立ち退かせたい」
こういったケースもあります。
以上のように、おおまかに２パターンに分けて考える必要があります。
- 賃貸借契約の違反事由あり＝解 除→明け渡し請求
- 賃貸借契約の違反事由なし＝期間満了・中途解約→立ち退き請求
なお、借地上の一軒家の明け渡しについては「借地上の一軒家の立ち退き料」をご覧ください。
１ 賃貸借契約の違反事由あり 解除して明け渡し請求する
ペット飼育、無断転貸その他賃貸借契約に違反した場合には、家賃・賃料の未払いのケースと同様に、賃借人のそのような行為が「当事者間の信頼関係が破壊されたといえる事情」に当たるかどうかが問題となります。
逆に言えば、賃貸借契約書に「契約違反があったら賃貸人は契約を解除できる」と定めている場合であっても、単に契約違反行為があったというだけでは必ずしも解除できるわけではありません。
契約違反行為により信頼関係が破壊されたといえる場合にのみ契約解除が認められます。
どのような場合に信頼関係が破壊されたといえるかの判断はケースバイケースで結論が異なり一概には言えませんので、契約解除が認められる可能性があるかどうかは個別に弁護士にご相談して頂いたほうがよいと思います。
また、賃借人が解除や明け渡しを拒否すれば訴訟にて明け渡し請求を求めることになりますが、「賃借人による契約違反」は賃貸人側で立証しなければなりません。ですので、「賃借人による契約違反」を示す証拠（騒音を出している場面を撮影した動画、無断での転貸を示す写真など）を集めておくとよいと言えます。
２ 賃貸借契約の違反事由が無い場合の立ち退き請求
賃借人の契約違反ではなく、家主側の理由、たとえば建物の老朽化、耐震性能不足、土地の有効活用等を理由として立退きを求めたいという場合は、家主からの一方的解除を認めるべき「正当事由」があるかどうかにより判断されます。
正当事由の有無は、家主と賃借人双方の建物使用の必要性を主たる要素とし、それに加えて建物賃貸借契約に関する従前の経過、建物の利用状況や現況、立退料や代替建物の提供等を加味して判断されます。
立退料の金額は、事案によって異なりますが、移転にかかる実際の費用の他に、借家権価額、営業補償費等を含むと判断される場合もあります。そのため賃借人が当該建物で事業を行っている場合は、立退料が高額になることが多いです。
流れとしては、まず賃借人との交渉・話し合い、話し合いが決裂すれば、調停・訴訟により明け渡し請求を求める、という手順となります。訴訟においても立退料の相当性が問題になります。
ただ、立退料はケースバイケースですので、判断に迷われる場合には事前に専門家である弁護士に相談されることをおすすめします。
