家賃滞納による立退きを請求したい方へ

「借主が家賃を払わないので、すぐに立ち退き請求をしたい」こういったトラブルは非常に多いのではないかと思います。

しかし貸主（オーナー）が自分で立ち退きを求めても、自主的に立ち退かない借主は多く存在します。そのようなときには訴訟による対応が必要になります。

以下では家賃滞納に基づいて立退き請求する方法と注意点をご説明します。

このページの目次

１　賃料未払いで立ち退き請求を行う要件

借主が賃料を払わない場合、「すぐに立ち退いてほしい」と考えるのが自然です。

しかし、それは極めて困難です。

その理由は、賃貸借契約の性質です。

不動産賃貸借は売買などとは違って長期間にわたる継続的な契約です。

そのため、賃貸人と借主は信頼関係で結ばれているということを前提として、「信頼関係を破壊するほどの行為」がないと賃貸借契約の解除ができません。

また借主にとって、賃借物件は住居や営業の本拠となっており非常に重要という点も考慮されていると考えられます。

そのため、たとえ賃貸借契約書に「1か月分の賃料滞納で直ちに解除できる」と規定されていても、最低でも3か月分以上の家賃を未払いになっていないと賃貸借契約解除や明け渡し請求できないと考えておくべきです。

借主が家賃を払わない場合、まずは滞納した家賃の支払いを請求します。

それでも払われないまま3か月程度が経過したら、内容証明郵便で賃貸借契約の解除通知を送付することになります

内容証明郵便内では1週間から2週間程度の相当期間内における家賃の全額支払いを求め、支払われない場合には契約を当然解除する（無催告解除）と記載することをおすすめします。

実際に相手が期間内に支払わなければ契約が解除されます。

その後は相手と交渉によって明け渡しをしてもらえれば良いのですが、相手が任意に明け渡さない場合に訴訟や強制執行が必要となります。

家賃滞納にもとづく建物明け渡しの訴訟は、すんなり進まないケースも多々あります。

借主の方から、あれやこれやとクレームを受けて、さも貸主（オーナー）に責任があるかのような反論をされる可能性があるからです。たとえば「雨漏りなどの修繕をしてくれなかったから家賃を払っていない」という抗弁が出されるケースなどがあります。

また訴訟の途中で「引越費用がないから、お金を出してくれたら退去する」などの条件を提示してくる借主もいます。このような提案を出されたときには、強制執行との兼ね合いでどちらが得になるのかしっかり検討する必要があります。

家賃滞納者について、賃貸借契約を解除して明け渡しを実現するためには、法律の専門家である弁護士による判断と対応が必要です。

個人オーナー様がお一人で対応したり、管理会社などが社内で対処したりするのは困難なケースも多いので、是非とも一度弁護士までご相談下さい。