不動産の賃貸においては、さまざまな法的トラブルが発生します。
その理由は、不動産の賃貸が、生活や事業の基盤となっており、継続的な契約関係であるため、生活や事業におけるトラブルが直接、賃貸に反映されるからです。
そのため、不動産の賃貸では、きちんとした「賃貸借契約書」「管理業務」が必要となります。
以下では賃貸借契約でよくあるトラブル事例をご紹介していきます。
このページの目次
1 賃借人が賃料を払わない
典型的なトラブルですが、賃借人が賃料を払わないためにトラブルになる事例は非常に多数あります。早期に回収することが重要で、相手が任意に払わないなら賃貸借契約解除や訴訟も検討する必要があります。
2 賃借人以外の使用
たとえば、賃貸借契約書において単身者用として賃借したにもかかわらず、賃借人が勝手に恋人などと同棲するケースがあります。
この場合、「同棲が発覚」＝「賃貸借契約書に違反した」からといってすぐに契約解除できるわけではありません。この点が、不動産賃貸借の難しいところですが、解除するためには、確立した判例法理である「信頼関係の破壊」という要件が必要となります。
そのため、まずは賃借人とよく話し合い、同棲を解消してもらうか退去してもらうか契約条件を変えて賃料を上げるなど、何らかの対応をとることが必要となります。
3 修繕に関するトラブル
賃貸物件（建物）に不具合が起こって修繕に関するトラブルが発生するケースも非常に多いです。
賃貸人（貸主）は、賃借人（借主）に対して、物件を適切な状態で提供すべき義務があるので、自然災害を含めて物件が壊れた場合には賃貸人が修繕対応すべきです。ただし賃借人の故意や過失によって破損した場合には、賃借人に負担を求めることができます。
故障や不具合が発生したときには、原因を特定して誰に責任があるのか検討する必要があります。
4 原状回復の範囲に関するトラブル
契約終了時に原状回復の範囲についてトラブルが発生するケースも多々あります。
賃貸借契約が終了すると賃借人は基本的に物件を「原状に戻して」返還しなければなりません。ただし「完全に元通りにすべき」という意味ではなく、建物の経年劣化についてはそのままの状態で返還してもかまいません。
賃借人が負担すべき費用は、たとえばタバコの吸い殻による焼け跡が発生したなど、通常の経年劣化以上に物件が傷んだケースにおける補修費用等です。
ただ、具体的に、どの範囲で補修すべきか、という点はケースバイケースですし、ときには補修費用が高額になるため、トラブルになるけーすがあります。
5 敷金返還に関するトラブル
賃貸借契約では「敷引き特約」がつけられているケースがあります。敷引き特約とは、賃貸借契約終了時に大家が敷金の一部を差し引く特約です。
賃借人が消費者の場合、敷引き特約による差引分が大きくなっていると、「消費者契約法」に反して特約が無効と判断される可能性が高くなります。消費者から敷金返還請求が起こってトラブルになる事例もあるので注意が必要です。
